I fbm. til varsel om regulering og offentlig ettersyn av planprogrammet kom det inn uttalelser fra følgende:
Oppsummering av innkomne uttalelser, samt kommentarer til disse er gjort av plankonsulent i samråd med forslagsstiller. Disse er som følger:
Ruter, 12.05.2016
For å nå målet om at persontransportveksten skal tas med kollektivtrafikk, sykkel og gange er det av stor betydning at ny bebyggelse plasseres slik at de aller fleste reiser kan foregå med gange, sykkel eller kollektivtrafikk.
Etablering en storhandelspark med handelsaktører for flere bransjer innenfor området vil tiltrekke seg mange mennesker. Ruter mener det er uheldig at en handelspark legges utenfor eksisterende tettsted og på et sted uten tilfredsstillende kollektivtransport. Uten kollektivdekning vil transport til og fra handelsparken i all hovedsak foregå ved bruk av privatbil.
Ruter fraråder på det sterkeste en utbygging av slike områder som ikke betjenes med kollektivtransport på en tilfredsstillende måte.
Kommentarer:
Området er avsatt til næringsformål i gjeldende kommuneplan, og det må da forventes at det kommer virksomheter, arbeidsplasser og besøkende hit, uansett type næringsvirksomhet. Det er busslommer langs Trondheimsvegen som betjenes av busser i dag. Dal stasjon, som betjenes av to tog i timen, ligger ca. 2km unna.
Eidsvoll kommune, Kommunal drift, 30.05.2016
Det er ikke eksisterende vann- og avløpsnett i området. Nærmeste VA-nett mhp. tilknytning av området ligger rett sør for krysset Kolonivegen x Trondheimsvegen. I fbm. områdereguleringen må det utarbeides en overordnet VA-rammeplan som skal danne grunnlag for detaljprosjekteringen av de enkelte delområder/delfelt. Detaljplaner for veger og VA-anlegg skal prosjekteres i hht. VA-norm og Vegnorm for kommunen.
Planene skal også inneholde foreslått løsning for overvannsbehandling etter prinsippet om lokal overvannshåndtering, dvs. fordrøyning og eller infiltrasjon. Flomveger skal sikres og vises i planene. Planene skal godkjennes av kommunen før utbygging.
Kommentarer:
Tas til etterretning. Det vil bli satt krav i reguleringsbestemmelsene om utarbeidelse og behandling av tekniske planer før utbygging.
NVE, 10.06.2016
I perioder med store saksmengder har NVE Region Øst ikke alltid ressurser til å gjøre en konkret vurdering av planområder ved varsel om oppstart. Denne planen er en av disse.
Plan- og bygningsloven og byggteknisk forskrift (TEK 10) setter tydelige krav til sikkerhet mot flom og skred ved ny utbygging. NVEs retningslinjer for hvordan en kan ta hensyn til flom- og skredfare i arealplaner (NVE 2/2011 – Flaum- og skredfare i arealplanar) bes lagt til grunn i det videre planarbeidet. Vedlegger ei sjekkliste knyttet til NVEs ansvarsområder som kan benyttes i forbindelse med planarbeidet. Sjekklista er ment brukt som et generelt hjelpemiddel for å sikre tilfredsstillende dokumentasjon av relevante forhold knyttet til faren for flom, erosjon eller skred.
Kommentarer:
Tas til etterretning. Området er ikke utsatt for flom og skred.
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, 03.06.2016
I nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging fremheves målet om å redusere byspredning, transportbehov og klimagassutslipp ved å utvikle kompakte tettsteder gjennom effektiv arealutnyttelse i nærheten av kollektivknutepunkt. Kompakt by- og tettstedsutvikling vil bidra til økt aktivitet i sentrum, samtidig som det vil gi kortere avstander mellom ulike funksjoner og redusert bilbruk. Dette fordrer imidlertid at besøksintensive virksomheter lokaliseres i sentrale områder, og at en hindrer etablering av handelsparker og kjøpesentre som medfører at sentrumshandelen taper markedsandeler og at sentrumsområdene får mindre aktivitet.
Retningslinje R10, Rett virksomhet på rett sted, i regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus fastsetter vilkår for lokalisering av ulike typer næringsvirksomhet som ivaretar de nasjonale forventningene. Av retningslinjen framgår det at arbeidsplass- og besøksintensive virksomheter bør ha sentral lokalisering i bystrukturen, mange innbyggere i gang og sykkelavstand og lav parkeringsdekning. Ved lokalisering av arealkrevende virksomheter vektlegges nærhet til hovedveinettet som en viktig forutsetning.
Planområdets umiddelbare nærhet til E6 gjør det egnet til etablering av arealkrevende virksomhet. Dette er også i tråd med målet i gjeldende kommuneplan om å legge til rette for etablering av plasskrevende virksomheter på avsatte næringsarealer ved hovedveien.
I henhold til Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre (RPB) kan kjøpesentre bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Hensikten med RPB for kjøpesentre er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil.
Storhandelsparken som beskrives i planprogrammet er å anse som et kjøpesenter i henhold til RPB for kjøpesentre, ettersom planen legger opp til handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område.
I gjeldende fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur defineres plasskrevende varehandel som “forretninger med salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre”. Det vektlegges at slike forretninger ofte tiltrekker seg kunder fra mer enn én kommune, og at de fortrinnsvis bør lokaliseres i randsonen til et stort eller mellomstort senter. Forretninger som Jula, Biltema og OBS Hypermarked, samt utsalg av sportsutstyr og elektronikk, kan ikke defineres som plasskrevende varehandel med utgangspunkt i gjeldende fylkesdelplan.
Den aktuelle eiendommen er lokalisert to kilometer fra Dal stasjon, har begrenset kollektivtilgjengelighet og relativt få innbyggere i gang- og sykkelavstand. Flere av handelskonseptene som nevnes bør lokaliseres i stasjonsnære områder, slik at de bidrar til utviklingen av sterke tettstedssentre. Etablering av forretninger for sportsutstyr, elektronikk og annen detaljhandel innenfor planområdet vil svekke eksisterende sentrumsområder, bidra til byspredning og økt bruk av personbil. Fylkesmannen vil derfor være negativt innstilt ovenfor et planforslag som åpner opp for etablering av besøksintensiv næringsvirksomhet og detaljhandel. Et fremtidig planforslag for Dalkrysset må inneholde detaljerte reguleringsbestemmelser som sikrer at planområdet kun kan benyttes til plasskrevende næringsvirksomhet.
Fylkesmannen forventer at tiltakets konsekvenser for sentrumsutviklingen i resten av kommunen vurderes gjennom den videre planprosessen. Støtter kommunens målsetning om at det nye handelsparkkonseptet skal supplere Råholt sentrum og ikke utkonkurrere sentrumsfunksjonene. Planforslaget må derfor ses i sammenheng med det pågående arbeidet med kommuneplanrulleringen og ny kommunedelplan for Råholt.
Parkeringsnormer utgjør et effektivt virkemiddel for å påvirke valg av transportmiddel. Reguleringsbestemmelser som fastsetter restriktive maksimumsnormer for oppføring av parkeringsplasser vil bidra til å bremse veksten i biltrafikk, i tråd med nasjonale klimamål. Har tidligere påpekt at parkeringsnormene i gjeldende kommuneplan for Eidsvoll er for lite restriktive. I planarbeidet bør det derfor tas utgangspunkt i at gjeldende parkeringsnormer bør revideres gjennom den pågående kommuneplanrulleringen. For plasskrevende varehandel anbefaler Fylkesmannen en norm som tillater oppføring av maksimalt
14 parkeringsplasser pr. 1000m²BRA.
Konklusjon:
Etablering av besøksintensiv næringsvirksomhet i planområdet vil være i strid med Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, retningslinjene i fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur, regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus og nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging. Fylkesmannen vil være negativt innstilt mot et planforslag som tillater detaljhandel eller annen besøksintensiv virksomhet innenfor planområdet.
Kommentarer:
Hovedutvalg for næring, plan og miljø vedtok enstemmig i møte den 26.04.2016, at forslag til planprogram sendes på høring/offentlig ettersyn, samt at oppstart av arbeid med områdereguleringsplanen varsles. I flg. plan- og bygningsloven brukes områderegulering av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller der kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Dette anses å være tilfelle her.
Det som framgår av virksomheter i planprogrammet anses å være rette virksomheter på rett plass. Kommunen la ut planprogrammet til offentlig ettersyn med dette som føring.
Her vil det ikke komme kjøpesenter i tradisjonell forstand. Det vil være arealkrevende virksomheter, som er bilbaserte og ikke besøksintensive. De vil også henvende seg til et større omland enn lokalt på Dal/Råholt. Det kan her bemerkes at i 2015 var det en ÅDT på E6 på 22690 sør for E6-krysset, og 15480 nord for krysset. Kolonivegen hadde i 2015 en ÅDT på 9950 forbi planområdet, mens Trondheimsvegen videre nordover hadde ÅDT på 12450. Trafikken antas å øke med videre utvikling og utbygging, både på Romerike, Øvre Romerike og søndre Hedmark. Dal/Råholtområdet vil vokse og utvikle seg enormt i årene framover og vil være ett av områdene i landet med høyest befolkningsvekst som igjen muliggjør et mer kompakt sentrumsområde enn dagens. Dette vil danne grunnlag for nye lokale markeder i fht. handel og tjenesteyting. Ønskede virksomheter ved Dalkrysset vil derfor supplere og gi tilvekst til utviklingen av Råholt, ikke motsatt. Dal/Råholt må derfor ses på og vurderes utfra sin fremtidige dynamikk mtp den positive utviklingen man ser for seg for tettstedet fremover. I dag antas det å være bosatt i overkant av 12.000 mennesker på Dal/Råholt, mens man om 10 – 15 år fort kan bebo over 25.000 mennesker. Attraktive tilbud må derfor etableres og dette tiltaket er ett av flere slike tilbud.
Det er heller ikke nødvendigvis ønskelig å trekke enda mer utenforstående trafikk gjennom tettstedet.
Når det gjelder parkeringsnormer vil planen forholde seg til hva kommunen bestemmer.
Hafslund, 15.06.2016
Har elektriske anlegg i det aktuelle planområdet som vist på vedlagt kart. Det må i planforslaget tas høyde for og hensyn til de anlegg som det er nødvendig for dem å etablere og drifte. Det må heller ikke iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst til deres anlegg.
Anlegg med spenning til og med 22 kV i distribusjonsnettet for elektrisk energi og er bygget i medhold av områdekonsesjon. Omlegging av disse anleggene fordrer ikke søknad om endring av konsesjon, men en del hensyn må likevel ivaretas.
Som grunneier er informert om, planlegger nettselskapet å legge høyspenningslinjen som krysser planområdet i kabel. Inntil linjen er kablet, har linjen et byggeforbudsbelte på 6m fra ytterste strømførende ledning, jfr. forskrift om elektriske forsyningsanlegg anlegg med veiledning (FEF) § 6.4. Ingen bebyggelse kan tillates innenfor definert byggeforbudssone.
For å sikre strøm til fremtidig bebyggelse vil det bli behov for nye nettstasjoner. Antall nettstasjoner er avhengige av effektbehovet til planområdet, og nettselskapet ber om at forslagsstiller oppgir hvilket effektbehov planområdet har. Nettselskapet ber om at det i reguleringsbestemmelsen tilføres en bestemmelse om etablering av nettstasjoner:
“Detaljreguleringsplaner skal redegjøre for behov og lokalisering av nettstasjoner.”
Frittliggende nettstasjoner må plasseres minimum 3m fra veikant og utenfor veiens frisiktsoner. Fortau, gang- og sykkelvei regnes også som veikant. Størrelsen på nettstasjonene kan være opptil 10m², og det må være adkomst til nettstasjonen med kranbil (med støttebein). Nettstasjonen skal stå minst 5m fra bygning med brennbare overflater, og avstanden gjelder også tilterrasser og lignende brennbare utstikk som er direkte knyttet til bygget. Av hensyn til magnetfelt og støy fra nettstasjoner anbefaler nettselskapet at det minimum er 10m mellom nettstasjonen(e) og boligbebyggelse.
Hafslund ser at det ofte ikke blir tatt hensyn til avstandskravene når nye bygninger planlegges og oppføres. Dette skaper problemer både for grunneiere og for nettselskapet. Nettselskapet ber derfor om at følgende ivaretas i reguleringsbestemmelsene:
“Nettstasjoner tillates oppført inntil 1m fra eiendomsgrense og at det generelt er 5m byggegrense rundt nettstasjoner. Nettstasjoner tillates oppført også utenfor regulerte byggegrenser og kommer i tillegg til tillatt utnyttelsesgrad.”
Nettstasjoner kan også etableres i egne rom i bygg. Størrelse på rommet må være minimum 16m², og det stilles særskilte krav til utforming av rommet, samt til adkomst og ventilasjon m.v.
Vedlagte kart kan kun brukes som underlag for forespurt planarbeid, bør slettes etter bruk da nettet endrer seg kontinuerlig, må ikke oversendes andre uten netteiers samtykke eller offentliggjøres, og må ikke anses som kabelpåvisning. Forespørsel om kabelpåvisning rettes til Geomatikk, tlf: 09146.
Nettselskapet gjør oppmerksom på at spenningsnivået for ledningsanleggene ikke må påføres i planen, herunder plankartet. Kraftledninger skal på kart ha en enhetlig utforming, uavhengig av spenningsnivå og eventuelle fysiske forskjeller. Parallelle ledninger som går i samme trasé, skal tegnes som én ledning.
Arealer som i fremtiden skal brukes til frittliggende nettstasjon avsettes i planen til arealformål bebyggelse og anlegg, underformål “Andre typer bebyggelse og anlegg”, energianlegg kode 1510.
Den eller de som utløser tiltak i strømforsyningsnettet, både flytting, nyanlegg og forsterkning, må som hovedregel dekke kostnadene med tiltaket. Kostnadene inkluderer eventuelle kostnader til erverv av nye stedsevarige (evigvarende) bruksrettigheter, og rettighetene skal dokumenteres i egne avtaler.
Hafslund ønsker at utbygger tar kontakt i god tid før utbygging for å avklare hvordan ny bebyggelse skal forsynes med elektrisk strøm samt planlegge nye elektriske anlegg.
Kommentarer:
Tas til orientering. Forslag til punkter i reguleringsbestemmelsene tas til etterretning.
Statens vegvesen, 16.06.2016
Statens vegvesen kommer ikke til å akseptere et eventuelt forslag om regulering til formålet forretning som beskrevet i planforslaget fordi området ligger slik til at kunder blir avhengig av bil for å komme til og fra området, og fordi området ligger rett ved kryss med E6. Trafikken til og fra området vil kunne føre til redusert trafikkavvikling i krysset mellom E6 og fv. 501 (Kolonivegen).
Planen om å utvikle en handelspark med store handelsenheter for plasskrevende varer og annen storhandel er i strid med regional plan for areal- og transport i Oslo og Akershus, strategi R10 Rett virksomhet på rett sted, og vil ikke bygge opp om målet om å redusere bilbruken i Oslo og Akershus.
Detaljhandel vil rive bort grunnlaget for byutvikling på Råholt, som kommunen ønsker og er i tråd med regional plan for areal- og transport i Oslo og Akershus.
Etablering av forretninger lokalisert i flere enheter i planområdet er å betrakte som et kjøpesenter i henhold til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre, og er i strid med fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur.
Arealformålet forretning er i strid med kommuneplanens arealdel der området er avsatt til formålet næringsbebyggelse.
Dersom kommunen ønsker å legge til rette for etablering av forretninger med plasskrevende varer må det stå i reguleringsbestemmelsene at følgende varer er definert som plasskrevende varer: biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskole/hagesentre. Dette er tilsvarende ordlyd som står i reguleringsbestemmelse 3.1 til reguleringsplanen for gbnr. 96/438, Dal, og vil være i samsvar med fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur.
Det må i reguleringsplanen for gbnr. 96/3 reguleres byggegrense på 150m målt fra senter kjørefelt i nærmeste kjørebane for E6 som regulert i reguleringsplanen for E6 Hovinmoen – Dal og i reguleringsplanen for E6 Dal-Minnesund.
Kryss mellom fv. 501 og adkomstveg til planområdet må reguleres med plassering, utforming og frisikt som beskrevet i Statens vegvesens håndbok N100 (vegnormal) og håndbok V121 (veileder). Frisiktslinjene må målsettes på reguleringsplanen.
Statens vegvesen trenger en trafikkanalyse for å vurdere om det vil være riktig å regulere en 4-armet rundkjøring med fv. 501. Trafikkanalysen må beskrive et eventuelt behov for en
4-armet rundkjøring og vurdere hvilke konsekvenser rundkjøringen kan få for trafikkavviklingen og trafikksikkerheten på fv. 501.
Gang- og sykkelvegen må reguleres med bredde 3,5 m inkludert skulder på 0,25 m på hver side. Det må reguleres grøft med bredde 3,0 m mellom gang- og sykkelvegen og kjørevegen. Utforming av gang- og sykkelveg er beskrevet i Statens vegvesens håndbok N100.
Det må reguleres midlertidig anleggsområde ved regulert kryss og gang- og sykkelveg. Vi anbefaler at anleggsområde reguleres med bredde 10m der dette er mulig. Anleggsområde skal sikre rett til å ha maskiner og mannskap på stedet.
Teknisk detaljplan godkjent av Statens vegvesen for nytt kryss og gang- og sykkelveg må være grunnlag for reguleringen.
Teknisk plan skal inneholde tekniske tegninger som er nødvendige for å dokumentere at det er mulig å bygge nytt kryss og gang- og sykkelveg ved fylkesvegen. I Statens vegvesens håndbok R700 er det beskrevet hvilke tekniske tegninger som skal være grunnlag for reguleringsplaner.
Det må framgå av reguleringsbestemmelse at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for nytt kryss og byggeplan for gang- og sykkelveg før man kan start opp arbeid med å bygge krysset og gang- og sykkelvegen.
Det må fremgå av reguleringsbestemmelse at kryss mellom fv. 501 og adkomstveg til planområdet må være bygget før kommunen kan gi igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger innenfor planområdet.
Det må fremgå av reguleringsbestemmelse at regulert gang- og sykkelveg langs fv. 501 må være bygget før kommunen kan gi igangsettingstillatelse for oppføring av bygninger innenfor planområdet. Dette av hensyn til trafikksikkerheten til syklister og fotgjengere.
Planprogrammet synes å dekke de fleste relevante forhold.
Foreløpig konklusjon:
Statens vegvesen vil motsette seg at planområdet blir regulert til forretningsformål som beskrevet i planforslaget. Det må påregnes innsigelser til planen dersom kommunen velger å gå videre med formål som er i strid med regionale og/eller nasjonale føringer. Det må også påregnes innsigelse dersom det planlegges tiltak inkludert parkering og interne veger nærmere E6 enn regulert byggegrense på 150m.
Kommentarer:
Når det gjelder forholdet til type næringsbebyggelse vises det til kommentarer gitt til Fylkesmannens uttalelse.
Byggegrense til E6 anses å være avklart i fbm. behandlingen av kommuneplanens arealdel. Dvs. at byggegrensen er som på motsatt side av E6, 50m fra midt av nærmeste kjørebane. Hadde den vært 150m, ville det ikke vært grunnlag for å avsette et næringsområde her.
Når det gjelder krav tilknyttet kryssutforming, frisikt, gang- og sykkelveg og tekniske planer, tas dette til etterretning.
Akershus fylkeskommune, 17.06.2016
Det er ikke kjent automatisk fredete kulturminner i planområdet. Området har tynt jorddekke og ligger for høyt for å gjøre funn av kysttilknyttede steinalderboplasser. Potensialet for konflikt med ikke-synlige kulturminner anses som lavt. En nærmere utredning vil derfor ikke være nødvendig.
Fylkesrådmannen har ingen merknader knyttet til nyere tids kulturminner.
Viser til den regionale planen for areal og transport i Oslo og Akershus og dens retningslinje R10 i planen, Rett virksomhet på rett sted, som fastsetter vilkår for lokalisering av ulike typer næringsvirksomhet i kommunene. Arbeidsplassintensive virksomheter bør ha høy arealutnytting, sentral lokalisering i bystrukturen, god kollektivtilgjengelighet, mange innbyggere i gang- og sykkelavstand, lav parkeringsdekning med bil og høy med sykkel. Virksomheter som på grunn av størrelse og grad av spesialisering henvender seg til et regionalt marked, skal ligge i sentrum av regionale byer. Etablering av arealkrevende virksomheter bør imidlertid skje i nærheten av hovedveinettet. I tillegg har planen et overordnet mål om at flest mulig av kommunenes innbyggere skal benytte sykkel, gange eller kollektivtrafikk til og fra sine daglige gjøremål.
Fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur definerer plasskrevende varer som “forretning med salg av biler og motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer og salg fra planteskoler/hagesentre.” Fylkesrådmannen understreker at i gjeldende kommuneplan er arealformålet næringsbebyggelse beskrevet som “industri-, håndverks- og lagervirksomhet og øvrig næringsvirksomhet som ikke er angitt som eget formål. Næringsbebyggelse omfatter ikke forretning og tjenesteyting.” Å regulere området til forretninger er dermed ikke i samsvar med Eidsvoll kommuneplan.
Fylkesrådmannen kan ikke se at de varslede reguleringsformål er i tråd med hverken den regionale planen for areal og transport, Eidsvolls kommuneplan eller fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur. N1 ligger ca. 2 km fra Råholt sentrum, og har lav kollektivdekning. Fylkesrådmannen mener det er uheldig å legge opp til denne type virksomhet så langt fra Råholt sentrum. Å legge til rette for detaljvarehandel i dette området vil kunne svekke Råholt som prioritert sentrumsområde, bidra til byspredning og undergrave arbeidet som nå gjøres i forbindelse med rullering av kommunedelplan for Råholt.
Fylkesrådmannen viser for øvrig også til uttalelse fra Fylkesmannen av 03.06.16, og støtter deres vurderinger av tiltaket som motstridende til rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre.
For forhold som gjelder fylkesveg viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen Region øst.
Konklusjon:
Basert på det overnevnte fraråder fylkesrådmannen etablering av de planlagte virksomhetene i dette området. Tilrettelegging for detaljhandel vurderes at ikke er i samsvar med regional plan for areal og transport, Eidsvoll kommuneplan og fylkesdelplan for handel, service og senterstruktur. Den videre utarbeidingen av planforslaget bør i tillegg vurderes i sammenheng med pågående rullering av kommunedelplan for Råholt, samt kommuneplan-rulleringen. Dersom kommunen likevel velger å gå videre med et planforslag som legger til rette for detaljvarehandel, vil fylkesrådmannen vurdere å legge saken frem for fylkesutvalget med forslag om innsigelse.
Kommentarer:
Når det gjelder forholdet til type næringsbebyggelse vises det til kommentarer gitt til Fylkesmannens uttalelse.